Najem okazjonalny lokalu jako zabezpieczenie wynajmującego przed nieuczciwymi najemcami funkcjonuje od wielu lat. Umowa najmu okazjonalnego jako odrębny rodzaj umowy najmu lokalu wprowadzona została do porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. W dalszym ciągu z dobrodziejstw przedmiotowego rodzaju umowy najmu korzysta niewielka część właścicieli wynajmujących swoje lokale. W związku z powyższym w przedmiotowym artykule autor postara się przybliżyć korzyści wynikające z zawarcia  najmu okazjonalnego lokalu.

Nieuczciwi najemcy coraz częstszym problemem wynajmujących.

Właściciele lokalu decydując się na jego wynajęcie działają w celu osiągnięcia zysku. W momencie zawarcia umowy najmu często nie zdają sobie sprawy jak silnie uprzywilejowana jest pozycja najemcy. Najczęściej wynajmujący uświadamia jak ryzykowne jest zawieranie klasycznej umowy najmu w przypadku natrafienia na nierzetelnych najemców. Najczęstszym przypadkiem sporów jest zaprzestanie regulowania przez najemców zobowiązań na rzecz wynajmującego i dalsze bezumowne korzystanie przez najemców z lokalu. Często dochodzi do sytuacji, w których pomimo wypowiedzenia umowy, najemcy nadal lokal zajmują i z niego korzystają.

Wynajmujący, aby pozbyć się osób bezumownie zajmujących lokal stanowiący jego własność, musi wystąpić do sądu z powództwem o eksmisję. Przedmiotowe postępowanie bywa w zdecydowanej większości przypadków czasochłonne. Dodatkowo, sąd ma możliwość przyznania najemcy prawa do lokalu socjalnego.  Za dostarczenie lokalu socjalnego odpowiedzialna jest gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Do momentu zaproponowania przez gminę lokalu socjalnego byłemu najemcy właściciel nie może przeprowadzić skutecznej eksmisji. Okres ten w niektórych gminach, w obecnych realiach, może wynosić nawet od kilku do kilkunastu lat. W tym czasie właściciel pozbawiony jest władztwa nad lokalem, ponosi straty za zużyte media i nie osiąga upragnionego zysku. Obecnie właściciel lokalu dysponuje instytucją prawną, która umożliwia mu uniknięcie wskazanej powyżej procedury, odpowiednio zabezpieczając jego interesy. Jest nią najem okazjonalny lokalu.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny stanowi instytucję, dzięki której właściciele lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych zyskali nowe narzędzie ochrony przed najemcami. Wspomniana ochrona przysługuje wynajmującemu przed najemcami odmawiającymi opuszczenia lokalu po ustaniu stosunku najmu i uporczywie go zajmującymi bez tytułu prawnego. Najem okazjonalny uregulowany został w art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.). Zgodnie z ustawową definicją, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Kto i na jaki okres może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Zgodnie przepisami ustawy umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć tylko właściciel lokalu, który:

• jest osobą fizyczną (tym samym nie może być nim osoba prawna czy jednostka organizacyjna),
• nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Pojęcie właściciela zostało zdefiniowane w art. 2 ust. 1 pkt 2 u.o.p.l. Właścicielem jest wynajmujący lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Drugą przesłankę interpretować należy w związku z definicją zawartą w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Wobec powyższego działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły w zakresie wynajmowania lokali.

Możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego została ograniczona do okresu wynoszącego 10 lat. Wskazana regulacja pozostaje w zgodzie z przepisami odnoszącymi się do najmu zawartymi w kodeksie cywilnym. Zgodnie z treścią art. 661 § 1 k.c. najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieokreślony.

Forma umowy najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiana tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W związku z powyższym umowa najmu okazjonalnego nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Niezachowanie formy pisemnej przy sporządzeniu lub dokonywaniu zmiany umowy powoduje nieważność umowy lub odpowiednio jej zmienionej części.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego.

Prawa i obowiązki stron umowy najmu okazjonalnego są w zasadzie odpowiednikiem praw i obowiązków stron klasycznej umowy najmu. Wyróżniającą cechę umowy najmu okazjonalnego stanowią jej obligatoryjne załączniki. Dzięki nim, w przypadku powstania problemów z dobrowolnym opuszczeniem przez najemcę lokalu, wynajmujący nie musi przeprowadzać czasochłonnego postępowania eksmisyjnego.

Zgodnie z art. 19a. ust 2 pkt 1-3 u.o.p.l. prócz sporządzenia samej umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć do niej co najmniej:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (wynajmujący lokal może zażądać, aby to oświadczenie złożone zostało w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym)

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę w formie aktu notarialnego stanowi tytuł egzekucyjny. Po zaopatrzeniu go w klauzulę wykonalności staje się tytułem wykonawczym. Oznacza to, iż w razie odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu przez najemcę, będzie stanowił podstawę eksmisji. Będzie on zastępował wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, na którego wydanie niejednokrotnie trzeba czekać kilka miesięcy. Dodatkowo umożliwia uniknięcie ewentualnego zasądzenia w postępowaniu sądowym prawa do lokalu socjalnego dla najemcy. W przypadku najmu okazjonalne komornik eksmituje najemcę do lokalu, który sam wskazał w sporządzonym przez siebie oświadczeniu. Wobec powyższego najemca nie trafia na bruk.

Ustalanie czynszu, możliwość zastrzeżenia kaucji zabezpieczającej.

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu zgodnie z art. 19c u.o.p.l., oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela. Strony mogą jednakże zawrzeć w umowie odmienne postanowienia w przedmiotowej kwestii. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Wobec tego przy podwyższaniu stawek czynszu nie stosuje się przepisów ustawy lecz zasady umownie ustalone przez strony. Takie rozwiązanie jest dla wynajmującego zdecydowanie bardziej korzystne.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Jest ona przeznaczona na pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. 

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Z zawarciem umowy najmu okazjonalnego wiąże się obowiązek właściciela zgłoszenia tego faktu naszelnikowi urzędu skarbowego. Zgłoszenia dokonuje się do naczelnikowi US właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. W przypadku niedopełnienia przedmiotowego obowiązku, nie można skorzystać z zastrzeżonej dla najmu okazjonalnego procedury wypowiedzenia umowy i opróżnienia lokalu. Poza tym najemcy przysługiwać będzie ochrona przewidziana dla lokatorów określona przez ustawę u.o.p.l. Wobec powyższego właściciel niejako utraci dużą część korzyści uzyskanych dzięki zawarciu umowy najmu okazjonalnego. Przykładowo właściciel nie będzie miał możliwości podwyższenia czynszu zgodnie z umownymi ustaleniami, lecz będzie musiał stosować przepisy ustawy. Dodatkowo, najemca może zażądać od właściciela lokalu przedstawienia mu potwierdzenia zgłoszenia do urzędu skarbowego. W przypadku wskazanego żądania, właściciel ma obowiązek przedstawić najemcy potwierdzenie.

Wygaśnięcie i rozwiązanie najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Przedmiotowe żądanie musi być sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Dodatkowo żądanie opróżnienia lokalu musi po pierwsze zawierać oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy. Po drugie żądanie musi zawierać wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego. Ostatnim obowiązkowym elementem żądania opróżnienia lokalu jest wskazanie terminu w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy.

Kroki sądowe – wniosek o nadanie klauzuli wykonalności.

W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego najemcy terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Wskazany akt notarialny obejmuje oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji dobrowolnego opróżnienia zajmowanego lokalu. Do wskazanego wniosku załącza się żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą. Kolejny załącznik stanowi dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela. Ostatnim obligatoryjnym załącznikiem jest potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego. Sąd powinien rozpoznać wniosek w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności niezwłocznie. Nie może zrobić tego jednak później niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia.

Utrata możliwości zamieszkania przez najemcę w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

W przypadku utraty możliwości zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do tego kolejnego lokalu, pod rygorem wypowiedzenia umowy przez właściciela z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19a ust. 3 w zw. z art. 19d ust. 5 u.o.p.l.). Wskazany przepis stanowi pewien mankament regulacji najmu okazjonalnego. Można sobie wyobrazić sytuację, w której właściciel nie pozyska wiedzy o utracie przez najemcę możliwości zamieszkania w pierwotnie wskazanym lokalu. Równie problematyczne dla właściciela lokalu będzie określenie terminu, w którym najemca powziął o tym wiedzę. W takim przypadku, właściciel lokalu w praktyce nie będzie miał możliwości skorzystania z prawa wypowiedzenia umowy najmu.

Wskazany przykład stanowi z pewnością poważną lukę instytucji najmu okazjonalnego. Może okazać się, iż właściciel lokalu zawierając umowę najmu okazjonalnego i tak zmuszony będzie przeprowadzić czasochłonne sądowe postępowanie o eksmisję. Obecnie jedyną możliwością przeciwdziałania takiej sytuacji jest zasadniczo bieżące monitorowanie komu przysługuje prawo własności wskazanego przez najemcę lokalu.

Koszt zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Koszty zawarcia umowy najmu okazjonalnego sprowadzają się do zapłaty wynagrodzenia notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne związane z przedmiotowym oświadczeniem w formie aktu notarialnego wynoszą ok. 200-300 zł. Wskazana kwota stanowi niewielką cenę za ochronę jaką uzyskuje właściciel lokalu zawierając umowę najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny zapewnia obecnie najskuteczniejszą ochronę własności właścicieli lokali mieszkalnych, którzy decydują się na wynajem. Przede wszystkim zawierając umowę najmu okazjonalnego właściciel lokalu może skuteczniej i sprawniej pozbyć się nieuczciwych najemców. W związku z powyższym zawarcie przedmiotowej umowy daje większe poczucie bezpieczeństwa właścicielowi lokalu. Jak zostało powyżej wskazane regulacja dotycząca najmu okazjonalnego posiada pewne mankamenty. Niemniej nie zmienia to faktu, iż jest to najlepszy rodzaj umowy najmu dla właściciela lokalu. Wobec powyższego decydując się na wynajęcie lokalu przeznaczonego na cele mieszkalne, warto zdecydować się na zawarcie go w przedmiotowej formie.

autor: aplikant radcowski Michał Kosecki

Lange Kancelaria Prawna Spółka Partnerska Radcowie Prawni

Powyższy artykuł nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa, a jego charakter jest wyłącznie informacyjny.

Treść artykułu odzwierciedla poglądy i stanowisko autora związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prawnych oraz prasowych.

Zarówno Lange Kancelaria Prawna Spółka Partnerska Radcowie Prawni, jak i autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych po zapoznaniu się z powyższym artykułem, bądź na jego podstawie.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611).
• Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. 2010 nr 3 poz. 13)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).