Projekt ustawy wprowadzający komornicze e-licytacje nieruchomości

Projekt ustawy wprowadzający komornicze e-licytacje nieruchomości przyjęty przez Radę Ministrów

Projekt ustawy wprowadzający komornicze e-licytacje nieruchomościRada Ministrów w dniu 8 grudnia 2020 r. przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego i niektórych innych ustaw. Wskazany projekt, przedłożony przez ministra sprawiedliwości, przewiduje wprowadzenie komorniczej e-licytacji nieruchomości. Szczegółowych informacji możemy poszukać TUTAJ oraz TUTAJ.

Przyczyny i potrzeby wprowadzenia e-licytacji nieruchomości

Zgodnie z informacjami zawartymi w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów potrzeba zmian wiąże się z trwającą obecnie pandemią. Wydłużający się okres jej trwania wymaga szybkich i zdecydowanych działań zaradczych. Resort wskazuję, że potrzebna jest przede wszystkim dalsza cyfryzacja procesów sądowych i egzekucyjnych. Jedno z rozwiązań stanowić ma wprowadzenie m.in. komorniczych e-licytacji nieruchomości.

W uzasadnieniu projektu wskazano, iż wprowadzenie e-licytacji nieruchomości zapewni wyższy poziom bezpieczeństwa dla uczestników czynności procesowych i pozwoli obniżyć koszty. Przedmiotowa zmiana powinna znacząco przyczynić się do przyspieszenia egzekucji z nieruchomości. Poprawie ulegnie również transparentność odbywających się w jej toku przetargów. Jednym z argumentów opowiadającym się za wprowadzeniem e-licytacji nieruchomości jest również eliminacja zmów między licytantami. Do tej pory niejednokrotnie dostrzegany był problem zmów między licytantami w celu obniżenia ceny nabycia. W toku licytacji odbywających się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego możliwość ta ma zostać wykluczona.

Wspomnieć należy także o wprowadzonym przez tarcze antykryzysowe zakazie eksmisji i przeprowadzania znacznej części licytacji nieruchomości wykorzystywanych do celów mieszkalnych. Prowadzi to obecnie do braku ogłaszania licytacji, stanowiąc poważny problem dla wierzycieli. Wobec powyższego możliwość przeprowadzania e-licytacji nieruchomości może znacznie usprawnić przeprowadzanie egzekucji. Dodatkowo wprowadzenie elektronicznych licytacji nieruchomości zapobiegnie mogącym pojawić się w przyszłości zatorom w sądach.

Elektroniczna licytacja nieruchomości wzorowana na elektronicznej licytacji ruchomości

Aktualnie funkcjonujący system e-licytacji komorniczych daje możliwość sprzedaży w tym trybie zasadniczo wyłącznie ruchomości, a sprzedaż nieruchomości możliwa jest wyłącznie w trybie uproszczonym. Zgodnie z powyższym możliwe jest przeprowadzenie elektronicznej licytacji niezabudowanej nieruchomości gruntowej lub nieruchomości, na której posadowiony jest budynek mieszkalny lub gospodarczy, wobec którego nadzór budowlany nie wydał zezwolenia na użytkowanie. Projekt nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, przyjęty przez Radę Ministrów, wprowadza możliwość przeprowadzania w ten sposób licytacji wszystkich nieruchomości.

Przetarg w drodze elektronicznej wyłącznie na wniosek wierzyciela

W projekcie nowelizacji ustawy zaproponowano, aby przetarg w drodze elektronicznej odbywał się wyłącznie na wniosek wierzyciela. W przypadku braku wskazania takiej formy odbycia przetargu odbywać się on będzie w trybie dotychczasowym. Wniosek o przeprowadzenie przetargu elektronicznego będzie mógł zostać złożony zarówno w pierwszym jak i drugim terminie licytacji.

Obsługą systemu e-licytacji nieruchomości zajmie się Krajowa Rada Komornicza

Przetarg będzie przeprowadzany w systemie teleinformatycznym. Zgodnie z treścią projektu, w pierwszej kolejności komornik udostępniać będzie obwieszczenie o licytacji na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Obsługą systemu elektronicznych licytacji nieruchomości zajmie się Krajowa Rada Komornicza. Obecnie przeprowadza już ona licytację ruchomości, a także licytację nieruchomości w trybie uproszczonym. Takie rozwiązanie stanowić będzie znaczne odciążenie sądu. Wskazać należy, iż sąd w dalszym ciągu będzie czuwał nad jej przebiegiem. Z uwagi jednak na jej elektroniczny wymiar, sąd będzie jedynie zapoznawał się z protokołem w celu udzielenia przybicia.

Czas trwania przetargu

W przyjętym przez Radę Ministrów projekcie nowelizacji ustawy, elektroniczny przetarg będzie trwał tydzień, wzorem funkcjonujących aukcji elektronicznych. Wskazane rozwiązanie umożliwi uczestnikom dogodny udział w licytacji i pozwoli na uzyskanie możliwe najwyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości.

Data wejścia w życie nowych przepisów

Nowe przepisy mają wejść w życie po upływie 14 dni od dnia od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem niektórych artykułów, które zaczną obowiązywać w innych terminach.

Podsumowanie

Przyjęty przez Radę Ministrów projekt w zakresie wprowadzenia możliwości sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji należy oceniać pozytywnie. Daje on realną szansę na zapewnienie wyższego poziom bezpieczeństwa dla uczestników czynności procesowych oraz obniżenie kosztów. W sposób zdecydowany może również przyspieszyć egzekucje z nieruchomości, które obecnie bywają długotrwałe. Dziwi jednakże fakt, iż przedmiotowy projekt nie został na chwilę obecną poddany żadnym konsultacjom społecznym oraz nie został upubliczniony. Wszelkie założenia znane są tylko z informacji zawartych w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.

autor: aplikant radcowski Michał Kosecki
Lange Kancelaria Prawna Spółka Partnerska Radcowie Prawni
Powyższy artykuł nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa, a jego charakter jest wyłącznie informacyjny.
Treść artykułu odzwierciedla poglądy i stanowisko autora związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prawnych oraz prasowych.
Zarówno Lange Kancelaria Prawna Spółka Partnerska Radcowie Prawni, jak i autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych po zapoznaniu się z powyższym artykułem, bądź na jego podstawie.

PAKIET ZMIAN ANTYLICHWIARSKICH W RAMACH TARCZY 3.0

PAKIET ZMIAN ANTYLICHWIARSKICH W RAMACH TARCZY 3.0

Egzekucja pożyczkiTrudne czasy powodowane obowiązującym stanem epidemii (spowodowanym pandemią wirusa SARS-CoV-2) wymagają szczególnych rozwiązań legislacyjnych. Jednym z nich jest pakiet zmian antylichwiarskich w ramach tarczy 3.0 dotyczących walki z nieuczciwymi praktykami niektórych instytucji finansowych trudniących się przede wszystkim (choć nie tylko) udzielaniem tzw. „chwilówek”. Prace związane z dostosowaniem obowiązujących przepisów do wymogów dzisiejszego rynku finansowego rozpoczęły się jeszcze za kadencji poprzedniego parlamentu. Wpływ późniejszych wyborów parlamentarnych a przede wszystkim kryzys wywołany pandemią COVID-19 sprawił, iż przepisy te zostały wprowadzone dopiero w ramach kolejnego pakietu tarczy antykryzysowej, tzw. tarczy 3.0. Późno czy nie ważne, że w końcu doczekaliśmy się wyczekiwanych zmian.

„Chwilówka”, czyli co?

Nim przyjrzymy się konkretnym rozwiązaniom wprowadzonym w ramach nowelizacji przepisów dwa słowa na temat dotychczas dostrzeżonych w ramach praktyki Naszej Kancelarii problemów związanych z obecnym rynkiem krótkoterminowych produktów finansowych. Czym są tzw. chwilówki? Próżno oczywiście szukać konkretnej definicji na płaszczyźnie obowiązujących przepisów.

Wskazać jednak należy, że produkty te cechuje przede wszystkim łatwa dostępność (często minimum formalności, brak weryfikacji sytuacji finansowej pożyczkobiorcy, prosty i możliwy do wypełnienia online wniosek), relatywnie krótki termin na spłatę zobowiązania (stąd nazwa) oraz wysoki koszt jego obsługi – przy czym Klient zaciągający takie zobowiązanie nie zawsze jest właściwie informowany o tym, ile właściwie będzie musiał zwrócić. I to właśnie koszty takiego produktu stają się często kością niezgody a czasem przyczyną osobistych dramatów osób korzystających z chwilówek.

Bywa bowiem tak, że zaciągając np. pożyczkę w wysokości 5 tys. złotych okazuje się, że w ciągu 5 lat musimy zwrócić 20 albo 30 tys. złotych. Umowy na podstawie, których udzielane są takie pożyczki niejednokrotnie zawierają szereg postanowień godzących w interesy konsumentów co pozwala na ich skuteczne kwestionowanie w drodze sporu sądowego (tzw. postanowienia abuzywne). Wymaga to jednak długich sporów, kosztów oraz przede wszystkim nerwów pożyczkobiorców. Niestety zdarza się i tak, że brak świadomości Klientów firm pożyczkowych co do przysługujących im praw sprawia, że nie podejmują oni żadnej obrony przed sądem, tracą swój majątek niejednokrotnie stanowiący dorobek ich życia i zmuszeni są przeprowadzić procedurę upadłości konsumenckiej celem oddłużenia.

Spójrzmy więc, jakie zmiany wprowadziła tarcza 3.0.

Licytacja nieruchomości? Nie w każdej sytuacji!

Jedną z najbardziej doniosłych zmian są zmiany wprowadzone do Kodeksu postępowania cywilnego. W ramach wprowadzonego art. 9521 k.p.c. wyznaczenie terminu licytacji nieruchomości dłużnika nastąpić będzie mogło jedynie na wniosek wierzyciela. Zauważyć należy, że do tej pory komornik sądowy prowadzący postępowanie egzekucyjne robił to samodzielnie. Do licytacji nieruchomości nie będzie jednak mogło dojść w sytuacji, w której wartość egzekwowanego roszczenia (należność główna) będzie mniejsza niż 1/20 wartości oszacowania nieruchomości.

W kontekście wcześniej wspomnianej specyfiki „chwilówek” dotyczącej co do zasady jednak zobowiązań o relatywnie niskiej wysokości, nie będzie zatem możliwości licytowania nieruchomości stanowiących własność dłużnika celem odzyskania długu o małej wartości. Do tej pory zdarzało się bowiem, że firma X, która dążyła do odzyskania długu o wysokości np. 10 tys. złotych licytowała nieruchomość o wartości 500 tys. złotych.

Również w przypadku prowadzenia egzekucji przez kilku wierzycieli, celem umożliwienia przeprowadzenia skutecznej egzekucji z nieruchomości koniecznym będzie, aby suma dochodzonych przez nich należności równa była co najmniej 1/20 wartości oszacowania.

Ważne jednak aby pamiętać, że powyższe ograniczenia nie dotyczą należności egzekwowanych na rzecz Skarbu Państwa. Nie dotyczą one także wierzytelności wynikających z wyroku karnego. Licytacja może być również przeprowadzona w przypadku, w którym zgodę na to wyrazi dłużnik.

Także Sąd nadzorujący postępowanie może wyrazić zgodę na taką licytację mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy. Okolicznością tą będzie przede wszystkim brak możliwości zaspokojenia się przez wierzyciela z innych składników majątkowych dłużnika. Postanowienie takie będzie zaskarżalne.

Tak czy inaczej, wykluczony został automatyzm działania a znaczenia nabiera indywidualna sytuacja dłużnika.

Umowa przewłaszczenia nieważna!

Coraz bardziej zauważalną tendencją firm pożyczkowych jest wykorzystywanie w ramach zabezpieczenia roszczeń z tytułu zawieranej umowy tzw. umowy przewłaszczenia. W skrócie polega ona na zawarciu umowy pomiędzy pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą w ramach której ten pierwszy przenosi własność takiej nieruchomości na rzecz firmy pożyczkowej zachowując prawo zamieszkiwania w lokalu. Naturalnie firma pożyczkowa formalnie jest zobowiązana do zwrotnego przeniesienia prawa własności w przypadku spłaty udzielonej pożyczki. Wystarczy jednak opóźnienie w spłacie i wypowiedzenie takiej umowy, aby pożyczkodawca stał się permanentnym właścicielem nieruchomości. Bez sądu, bez egzekucji, nierzadko za ułamek wartości nieruchomości. Proste?

Nowe przepisy eliminują te praktyki. W ramach art. 3871 k.c. przewidziano sankcję nieważności dla umów, które przewidują przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości, gdy:

  1. wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy, lub
  2. wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
  3. zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Wracając więc do wcześniejszego przykładu, gdy w ramach umowy pożyczki otrzymamy 10 tys. złotych a będziemy musieli zwrócić np. 20 tys. nieważną będzie umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości o wartości np. 500 tys. złotych. Istotnym jest, że sankcja nieważności następuje z mocy samego prawa.

Kara za lichwiarstwo!

Ostatnią doniosłą zmianą legislacyjną jest wprowadzenie sankcji karnych za działania lichwiarskie. Oddając głos ustawodawcy wskazać należy, iż zgodnie z art. 304 § 2 k.k. „Kto, w zamian za udzielone osobie fizycznej świadczenie pieniężne wynikające z umowy pożyczki, kredytu lub innej umowy, której przedmiotem jest udzielenie takiego świadczenia z obowiązkiem jego zwrotu, niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, żąda od niej zapłaty kosztów innych niż odsetki w kwocie co najmniej dwukrotnie przekraczającej maksymalną wysokość tych kosztów określoną w ustawie, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.”.

„Tej samej karze podlega, kto, w związku z udzieleniem osobie fizycznej świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy pożyczki, kredytu lub innej umowy, której przedmiotem jest udzielenie świadczenia pieniężnego z obowiązkiem jego zwrotu, niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, żąda od niej zapłaty odsetek w wysokości co najmniej dwukrotnie przekraczającej stopę odsetek maksymalnych lub odsetek maksymalnych za opóźnienie, określonych w ustawie. (§ 3).

Wprowadzając powyższe zmiany ustawodawca dał wyraźny sygnał, iż próba obchodzenia dotychczasowych regulacji dotyczących maksymalnych kosztów pożyczek spotkać się może z surowymi konsekwencjami.

Czas pokaże czy wprowadzone zmiany będą skutecznym instrumentem do walki z nierzetelnymi instytucjami finansowymi. Zauważyć jednak wypada, że ich uchwalenie już teraz stanowi jasny sygnał, iż problem został dostrzeżony, co niewątpliwie należy ocenić pozytywnie.

autor: radca prawny Tomasz Ogulewicz
Lange Kancelaria Prawna Spółka Partnerska Radcowie Prawni
Powyższy artykuł nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej w rozumieniu przepisów prawa, a jego charakter jest wyłącznie informacyjny.
Treść artykułu odzwierciedla poglądy i stanowisko autora związane z treścią przepisów prawa, orzeczeń sądów, interpretacji organów państwowych i publikacji prawnych oraz prasowych.
Zarówno Lange Kancelaria Prawna Spółka Partnerska Radcowie Prawni, jak i autor wpisu nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne skutki decyzji podejmowanych po zapoznaniu się z powyższym artykułem, bądź na jego podstawie.

Zwrot nakładów na przedmiot najmu

Zasadniczym skutkiem prawnym ustania stosunku najmu jest powstanie po stronie najemcy obowiązku zwrotu rzeczy wynajmującemu. Co do zasady, najemca winien zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym tj. w jakim znajdował się on przed zawarciem umowy. Jeżeli jednak najemca ulepszył rzecz najętą w czasie trwania najmu, może on żądać od wynajmującego zapłaty sumy pieniężnej odpowiadającej wartości dokonanych ulepszeń, gdyby przywrócenie tej rzeczy do stanu poprzedniego było nieuzasadnione ekonomicznie.

Kontynuuj czytanie „Zwrot nakładów na przedmiot najmu”

Ewidencja przychodów z wynajmu

Kilka lat temu w naszym kraju rozgorzała i w zasadzie wciąż trwa dyskusja na temat obowiązku posiadania kas fiskalnych przez przedsiębiorców. Ustawodawca nakłada ten obowiązek na coraz większą liczbę podmiotów, chcąc tym samym ograniczyć szarą strefę i zwiększyć wpływy z podatków do budżetu Państwa.

Kontynuuj czytanie „Ewidencja przychodów z wynajmu”